导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huá嘴巴含胸的感觉知乎ng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)嘴巴含胸的感觉知乎，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)嘴巴含胸的感觉知乎人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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