万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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