OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智左眉毛有一根特别长是什么意思？(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资左眉毛有一根特别长是什么意思？源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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