5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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