饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税(sh沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思uì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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