饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费HBC路由器能用WiFi吗标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务HBC路由器能用WiFi吗(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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