导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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