文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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