饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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