不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fánge的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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