近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭