近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(美国管得了比尔盖茨吗fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shō美国管得了比尔盖茨吗u)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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