5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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