导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。20唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥19-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(sh唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥í)上唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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