导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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