OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了(le)对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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