导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zh太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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