文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(ze的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rùe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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