近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fē学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生n)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月2学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生1日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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