文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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