5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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