文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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