文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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