5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利在职教育是什么意思，补充在职是什么意思发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为在职教育是什么意思，补充在职是什么意思房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō在职教育是什么意思，补充在职是什么意思)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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