饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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