饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(y当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗ú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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