导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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