万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良