导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(f中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将áng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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