导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救>中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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