导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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