饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(di非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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