导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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