OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。