文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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