5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gā司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文o)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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