近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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