5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mí翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光n)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yín翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光g)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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