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感康可以连续吃几天,感康连续吃几天为宜

感康可以连续吃几天,感康连续吃几天为宜 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄(huáng)金二十年之后,当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

  要点

  过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年,连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平,足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气,有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

  拨开迷雾,本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况,据此判断中国(guó)未来地产趋势。

  有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng),事(shì)实是否如此?

  住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑,第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑,中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)?

  事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中,城镇建筑占比不到一成,其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù),如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等,因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

  七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān),但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足,它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

  我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房,其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

  目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù),我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数,计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

  测算结果(guǒ)显示,目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房,其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù),直(zhí)至2024年(nián),中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅,其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

  户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房,然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

  国际数据(jù)显示,成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1,在1.1左右。

  之所以说不平(píng)衡,是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口,流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱,在老家买房,从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

  即便户均一(yī)套房(fáng),中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

  第一,户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo),一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加,导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù),带来新户购房需(xū)求增长。

  第二,经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显,区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入,人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

  第三(sān),30%左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中,涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

  第四,中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距,“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

  黄金二十(shí)年之后,当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

  如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī),地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足,这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至,大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

  地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间,不同区域板块之间,不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

  目录

  中国户(hù)均(jūn)几(jǐ)套房?| 民生·周君(jūn)芝团队

  正文

  引言

  不久前,官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù),引发热议。从2月以来(lái),各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng),引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

  让市(shì)场不禁担心,中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)?

  中国城(chéng)镇(感康可以连续吃几天,感康连续吃几天为宜zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩,还是供需(xū)平衡,或是仍然存(cún)在不(bù)足?可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù),我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

  拨开迷雾,我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù),回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)?据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

  一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

  (一)中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

  今年2月,在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng),负责(zé)人对外披露:“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

  14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑,平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人,住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

  在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中,农村房屋(wū)占9成(chéng)以上,以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋,还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来,住宅占比(bǐ)并不大。

  第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间,其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间,乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

  人均住(zhù)宅间数大于1,看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

  居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关,更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

  中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅,一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

  中国户均(jūn)几套房?| 民生·周君芝团队

  (二)中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

  中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类,一类是商品住(zhù)宅,另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

  目前(qián)缺乏统计数据,并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布,一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(统计局);二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(人口普查数据)。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量,我们主要用到上(shàng)述两组数据。

  中国住宅改革始于1998年,1998年之前商品住宅(zhái)数量极少,可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走(zǒu):

  第(dì)一步,将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā),我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

  第二(èr)步,根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì),推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

  第三步(bù),将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数,我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

  具体计(jì)算公式如下:

  城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

  =(商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数)/(商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数)

  =商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

  中国(guó)户(hù)均几套房?| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队

  二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

  中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo),目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据,大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数,并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

  一(yī))城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

  截至2022年,我们计算得到:

  (一)中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

  (二)城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)(包含(hán)现房和期房(fáng))。

  中国的房地产销(xiāo)售以期房为主,从2019年(nián)开始,新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售,得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

  以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例:

  2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年(2020、2021和(hé)2022年)的期房销售额。

  主流房企竣工周期在2-3年,并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间,取最(zuì)大值3年。

  将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数,算出:

  (三)目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

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  (二)城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

  接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

  首先,七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下:

  73.8%的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21%,购买商品住宅占比31.9%、二(èr)手房占比10.1%、经济(jì)适用房占比3.8%、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1%,通(tōng)过继承或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

  其次,我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅,因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总,得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8%。

  2020年商(shāng)品住宅占比为59.2%,粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20%,计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例,从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì),为62.8%。

  最后,截(jié)至2022年(nián)末,中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房,中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

  如(rú)果交房顺利,已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用,到2024年(nián),中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

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  三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

  既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度,“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié),甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余?

  (一(yī))户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

  需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此,成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

  国际(jì)经验来看,美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1,其(qí)中,英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo),为1.19,日本为1.16,美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如果户均(jūn)刚好一套房,就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求,造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

  七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿,省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

  流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱,在老家(jiā)县城买房。

  暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示,在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28%、21%和18%。大城市的高工资吸引打工人,但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

  流动人口实际上会占据(jù)两套房,在高房价(jià)的大城市租赁一套房,在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

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  (二)至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

  目(mù)前,中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

  三(sān)成(chéng)家庭,也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng),其中又有11.6%住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

  这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题,如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧,给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn),并且居住体验(yàn)较差。

  2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3%的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6%。仍然存在5%左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求,在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

  近五成的家庭住宅为一居室和二居室,户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9%,二居室占比(bǐ)为(wèi)33%。对比镇,城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小,当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

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  (三)人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

  根据七普数据测算,2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁,加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(7.3亿与6.3亿),得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平,人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

  超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值,近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

  15%的城(chéng)镇家庭感康可以连续吃几天,感康连续吃几天为宜(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米,不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20%的公摊,可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难,若按这个(gè)标准算的话,中国有(yǒu)11.3%的家庭存在住宅困难问题(tí)。

  若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平,即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平,只考虑家庭户人数,需要住宅总量约(yuē)390.6亿平,较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

  对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积,美国为(wèi)67㎡,瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡,中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡,相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后,中国的人均可使用面积为31.56㎡,这一差距将变得明显。

  若考虑约1.4亿的(de)集体户人口,所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

  中(zhōng)国户均几套(tào)房(fáng)?| 民(mín)生·周君芝团队

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  四、户均已然1套房,未来(lái)地产还会有需求么?

  我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房,看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此,中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎,决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下,中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

  第一,户均人(rén)口缩小,家庭户数增(zēng)多,新户购房需求扩张(zhāng)。

  过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降,六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户,而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù),一人户、二人户的占比明(míng)显上升,人口小家庭化趋势将继续延续,导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

  第二,人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

  中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显,资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入,区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。感康可以连续吃几天,感康连续吃几天为宜人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房,给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

  以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例,2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万,而出生人口为44.9万人,死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人,自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人,其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

  第(dì)三,老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

  从2011年到(dào)2020年,自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5%到(dào)21%,下降了10.5个百(bǎi)分点;原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9%到6.1%,降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)(27.1%),再加(jiā)上其他住宅(5%)与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(31.3%)大(dà)致相吻合。

  十年(nián)间新增8473万家庭户,自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù),住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49%的家庭购(gòu)买商品住宅,21%的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中,有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18%,3%和9%。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào),商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

  2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平,涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅,建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理,居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境,背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

  第四,“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

  刚需(xū)购房受限于资金(jīn),倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质,以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

  OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间,无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素,中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

  住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo),中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

  如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期,地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足,供需出现错配,这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至,这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì),优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

  中国户均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周(zhōu)君芝团队(duì)

  中(zhōng)国户均几套(tào)房(fáng)?| 民生(shēng)·周君芝团队

  风(fēng)险提(tí)示

  人口普查数据调查的是人,并不是针对住宅,因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低,其(qí)增速(sù)可能超预期。

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