导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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