导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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