5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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