万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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