万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗ng>

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？