近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(y得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手ǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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