5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiá下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长ng)、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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