饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wà一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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