“现在的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要(yào)非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无(wkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心ú)论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验(yàn)着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现了快速的(de)开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红(hóng)线(xiàn)”对(duì)房企的净负(fù)债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地(dì)策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度的(de)实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的十大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看(kàn)好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了(le)同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这两只产品(pǐn)也(yě)成为志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的(de)，每(měi)年(nián)到(dào)期(qī)的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心