饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu本初是谁)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要本初是谁(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù本初是谁)不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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