近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗>

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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