OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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